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MBI行業觀察:中檔酒店還有多少物業機會

來源:邁點網 作者:高Sir 日期:2019-06-06 10:20

   5月30日下午,酒店人的目光都聚焦在成都,一場劍拔弩張的戰役即將打響。

 
  華住集團創始人季琦先打響第一槍:“我們不需要ofo這樣的‘一地雞毛’,”他身后的大屏幕上出現了一張ofo共享單車“墳場”的照片,“不管誰投資的,不管用了多少錢,如果做不到‘價值創造’,則沒有前途,未來不屬于他們。”
 
  半小時后,OYO酒店中國區合伙人兼CFO李維在1公里之外的香格里拉大酒店也放了一炮:“OYO最大的優勢就是年輕,我們創始人才25歲,中國區員工的平均年齡也才26歲。對方呢?呵呵。”——他身后的大屏幕出現了兩個數字:“52:25”——季琦今年52歲,OYO酒店的印度創始人李泰熙(中文名)今年25歲。
 
  ——高手之間的對決,從來都是彈指間的那一抹性感。
 
  Chapter 1
 
  李季之爭——懸在頭頂上的達摩克利斯之劍
 
  公元前四世紀,西西里東部的敘拉古王迪奧尼修斯建立了雅典式的民主政權,但遭到了貴族的不滿和反對,這使他感到雖然權力很大,但地位卻不可靠。
 
  有一次,他向寵臣達摩克利斯談了這個問題,并且用形象的辦法向他表明自己的看法。他為了滿足一下寵臣達摩克利斯的貪欲,把宮殿交托給他,并賦予他有完全的權力來實現自己的任何欲望。這個追求虛榮、熱衷勢利的達摩克利斯在大慶宴會時,抬頭看到在自己的坐位上方天花板下,沉甸甸地倒懸著一把鋒利的長劍,劍柄只有一根馬鬃系著,眼看就要掉在頭上,嚇得他離席而逃。這時迪奧尼修斯王便走出來說道:“(達摩克利斯頭上)這把利劍就是每分鐘都在威脅王上的危險象征,至于王上的幸福和安樂,只不過是外表的現象而已。”
 
  如果讀懂這個故事,就能明白成都口水戰的背后,是這兩家連鎖酒店巨頭的激烈戰事。
 
  有趣的是,創始人一個姓季,一個姓李(盡管不是正宗的李,但是暗喻象征似乎冥冥注定),差異只在頭頂上的那一撇,像極了那把懸著的達摩克利斯之劍。
 
  當天,季琦攜華住集團和IDG資本戰略投資的H連鎖酒店正式對外亮相,該酒店宣布為國內中小單體酒店量身打造了“智能店長”和“八爪魚中樞平臺”兩大核心產品,謀劃到2022年底超過20000家。
 
  OYO隨即宣布升級戰略,將中小單體酒店的品牌化模式從“支付加盟費、簡單抽成”的方式,轉變為品牌方與業主“共擔風險、共享收益”的2.0模式,另為筑護城河,OYO擴張加速,2019年目標布局到全國1500多個城市,20000多家酒店。
 
  有意思的是,在OYO剛進入中國市場之前,華住集團就與其簽署了一份為期5年的合作備忘錄,并對其投資了1000萬美元。
 
  ——養虎遺患?
 
  Chapter 2
 
  OYO一直向下,華住既要往上也要向下
 
  從戰略部署來看,OYO的互聯網基因和資本席卷速度令人驚嘆。這個創立于印度的酒店品牌,一年多的時間,就在中國酒店業刮起前所未有的颶風。
 
  2017年11月22日,OYO第一間酒店亮相中國深圳。僅僅過了一年,到2018年11月22日,OYO已經進駐全國269城,旗下運營酒店超過3500家,客房數超過175000間。
 
  截至2019年5月底,OYO酒店在全國擁有超過10000家酒店、50萬間客房,續約率高達97%。
 
  對于華住來講,則是兩手抓兩手硬。根據2018年華住財報,2018年,華住旗下中高檔酒店成熟店的同店RevPAR同比上升5.2%,為263元;ADR同比上漲4.6%,為314元;入住率達84%。其中,在2018年,全季酒店成熟店已達到89%的入住率。美居成熟店同店RevPAR同比增長了9.6%。
 
  這里面具有標志性的事件有:2018年,華住以近4.63億元收購青普旅游及同程旅游合計持有的花間堂71.2%的股權,收購后,華住合計持有花間堂82.5%股權。充分說明華住高端市場的創新已經步入正軌。2019年,華住將帶領‘花間堂’這個高端生活方式品牌從偏遠景區引入到北京、上海等大城市之中。
 
  同樣,由于存在OYO這樣的“門外野蠻人”,加上市場份額占比85%的92萬家單體酒店,華住自然也不會放棄這塊“肥肉”,季琦埋頭100多天,在成都亮相的 H連鎖酒店瞄準的就是國內保有量最大的單體酒店市場。
 
  值得關注的是,無論是OYO,還是華住,都有一顆OTA的心。先是OYO被攜程、美團封殺,后來積極斡旋或者說是臥薪嘗膽,花高額加盟費和OTA巨頭達成戰略合作,在“敵人”的陣營中慢慢孵化自己的野心;另一邊,會員系統“華住會”已經擁有超過1億的會員,會員貢獻了接近80%的間夜量。如今華住針對中小單體酒店推出了多個軟品牌加盟體系,同時配合這類加盟體系推出低收費共享預訂平臺“一宿”。
 
  ——這些都是未來戰爭博弈的前期布局。
 
  Chapter 3
 
  中檔酒店,還有多少物業機會
 
  經濟連鎖酒店市場硝煙必然會影響到中檔酒店。一個不爭的事實是,OYO現在擁有的酒店數量和客房總量都已經超過華住,將其國內第二大酒店集團的稱號奪去同時,在不少三四線城市,OYO酒店也與華住的多個經濟型酒店品牌形成正面競爭,以低價搶奪客源。
 
  ——這場戰爭背后不僅僅是客源,還有物業。
 
  據不完全統計,目前國內的高端酒店只占5%,中端酒店8%左右,低端酒店占比則高達85%,而美國高中低端酒店占比分別為49%、40%、11%。在國內,大量經濟型酒店物業掌握在錦江、華住、首旅三大酒店集團手里,有些位置及房型好的經濟型酒店,酒店集團直接將之升級為中端酒店,全季、漢庭優佳就是這樣擴張起來的。
 
  但是現在出現了OYO,大量的經濟型酒店并不一定急著實現“跳級”,畢竟經濟型酒店的入住率還是要高于中檔酒店的,船小好調動,有時候更利于應對市場競爭。對于龐大的單體酒店市場,他們的物業主,相當于以往有了更多的選擇權,房子是他們的,他們是繼續做個體戶經營,還是接受OYO的改造,或者是接受H酒店的改造,甚至于升級為中檔酒店,取決于他們的經營思路,以及投資回報率。
 
  這個市場太大了,即使最底層的酒店,也知道消費升級的時代,他們也要改革,他們也明白酒店最重要的是要衛生,要有基本的生活美學,當然最重要的是運營管理。這些OYO和華住H酒店正在做。
 
  對于因為瘋狂擴張帶來的諸多運營詬病,OYO酒店2.0的最大亮點其實就是規避和改善這個困境,從剛開始的中小單體酒店的品牌化模式“支付加盟費、簡單抽成”的方式,轉變為品牌方與業主“共擔風險、共享收益”。
 
  華住的眼光也更加長遠,H連鎖酒店CEO夏青寧表示,爭取到6-12個月里邊把旗下所有酒店的床單全部都統一洗滌。不僅免收加盟費,事后收取較低的管理費,還有相應的管理支持,如每一家酒店都會派店長,“H酒店在過去的100天里邊招募了500個店長,今年我們計劃會招到4000-5000個店長。”,同時, H酒店還承諾打通會員體系“華住會”,向H酒店引流。
 
  這些背后的運營之爭,其實都是為下一步獲取物業做的最好鋪墊。所以從這個邏輯上來講,中檔酒店的物業機會,未來將充滿更大的競爭力和不確定性。
 
  Chapter 4
 
  城市更新背景下酒店物業未來
 
  不過,劇烈競爭往往推動行業前進。城市發展空間資源日益緊張,在新增有限的條件下,挖掘存量空間資源,已成為當前乃至今后相當長時期內城市可持續發展的重要途徑。從“城市建設”到“城市改造”再到“城市更新”,中國城市發展進入新階段。面對龐大的存量空間資源,對酒店來講,同樣會擁有有許多機會。
 
  首先,在城市更新的大背景下,過去許多不科學的建設和布局,都將面臨重新建構。“城市更新”概念在歐洲一些發達國家沉淀多年,例如英國的城市更新就是以“舊城改造”為主,應對的是消費型城市空間需求的變化。這樣的更新其實是保護與改造并舉的,不僅是停留于表面形式的更新改造,更重視城市物質環境的改善,解決了城市衰退的根本矛盾。從這個意義上講,城市更新一定會帶來更多的空間,其中一部分必將成為酒店載體,并帶來豐厚利潤,這部分是未來酒店物業釋放的源泉之一;
 
  其次,類似OYO、H酒店這樣深耕經濟型酒店市場,必將也會釋放出舊有物業的價值。可以想見,不會超過幾年,家庭旅館、招待所這樣的各方面粗陋的單體酒店會逐步消失,這部分物業也會因為連鎖等品牌的提升,增長更大的物業價值;
 
  再次,酒店背后的許多物業主背后有不少是“地產爸爸”。過去,地產市場的趨勢是“重開發,輕營運”,現在的地產商紛紛更名,戰略紛紛轉型,從單純的賣房賣樓,到運營各種商業綜合體,如長租公寓、聯合辦公、酒店、景區、文旅、商業地產等各類綜合體,因為運營的深入,很多物業成了非賣品,所以也會釋放出相當數量的物業。
 
  所以個人認為,對于有更好未來的中檔酒店來說,今后的物業既面臨挑戰,也充滿各類機遇,誠如現在的OYO和華住的“唇槍舌劍”,最終都是為了“美好生活”的發展需要。
 
  正如中國飯店協會專家委員會主任張明厚所言,如今的激烈競爭,一如十年前漢庭和7天酒店等經濟型連鎖酒店對傳統酒店集團錦江、首旅等發起的戰爭一樣,歷史重演,只不過是新一輪市場競爭。“資本對酒店市場的發展當然是有利的,并不反對資本入場,至于誰的模式勝出,交由時間。其實這個市場夠大,足夠三四個巨頭并行。”
 
  所以,達摩克利斯之劍最終會落到誰的頭上,抑或多方共贏,目前看來很難有定論。也許,對于酒店人來說,更重要的是要保持敬畏,尊重市場,適應時代,其他,一切交由時間。

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